Prečo sa predražený dom nepredá

Pravidelne sledujem vývoj cien domov na predaj v lokalite Chorvátsky Grob vrátane Čiernej Vody, ktorá je vzdialená 1 km od Bratislava-Vajnory a musím skonštatovať, že takmer každá druhá nehnuteľnosť v ponuke je predražená. K tomuto konštatovaniu ma vedie fakt, že väčšina domov je v ponuke viac ako 6 mesiacov, niektoré dokonca viac ako 2 roky.

Takáto ponuka domov na trhu vytvára dojem, že toto sú reálne ceny. Ľudia, ktorí vstúpia na trh ako noví a dajú svoj dom do predaja, ho tiež nacenia vysoko mysliac si, že “Keď dám cenu vysoko, aspoň budem mať z čoho spúšťať”. Faktom však je, že na predražený dom nikto nezavolá a po roku ho ľudia začnú ignorovať.

Počas dlhej doby predaja sa môže zmeniť životná situácia samotného predávajúceho a zrazu je nútený rýchlo dom predať. V takejto situácii častokrát predáva dom zbytočne pod cenu. Aký význam má potom vyčkávať celé mesiace na ponuky a nakoniec predať dom lacno?

Obdobná situácia je pri nových domoch, ktoré sú buď nekvalitne postavené alebo majú veľmi nešťastné dispozičné riešenie (veľmi skosené steny v podkrovných izbách, prehrievanie podkrovia v lete, nedostatok miesta pre skrine, nepraktické rozloženie el. zásuviek). Tam musí predajca urobiť značný cenový kompromis, aby takýto dom predal. Pri takomto dome sa môže zdať, že je o dom záujem z dôvodu častých obhliadok, avšak po vzhliadnutí interiéru častokrát nepomôže ani otázka “Akú cenu by ste boli ochotní za tento dom zaplatiť?” – hlavne, ak sa bavíme o cene nad 200 tis.€.

Z vyše 100 ponúk v lokalite Chorvátsky Grob vr. Čiernej Vody je najviac domov v cenovom rozmedzí 200-300 tis.€ (v čase písania tohto blogu).

11 domov sa nachádza v cenovej kategórii 300-400 tis.€, asi polovica z nich je postavená na 6, max. 7 árovom pozemku. Ostatné majú aspoň min. 10 árový pozemok.

V cenovej kategórii 400-600 tis.€ sú 3 domy a dva z nich sú na pozemku 10-12 árov. Pri dome za 450 tis.€ postavenom na 5,7 árovom pozemku sa trochu snažím predstaviť si kupcu, ktorý tento dom kúpi 🙂 A ten 700 tisícový dom v ponuke z júla 2018 som v čase písania tohto blogu na realitnom portáli už nenašla. Bol postavený na 30 árovom pozemku (t.j. 3000m2).

Toto sú však už ceny, za ktoré sa predávajú domy v Bratislave (napr. Staré Mesto, Nové Mesto, Záhorská Bystrica, príp. Rača), kde ste v centre diania a všetko máte po ruke. Veľký výber škôl, zdravotných zariadení, prípadne bližšie do práce.

Ak nie je reálne stanovená cena domu, predaju nepomôže ani ten najlepší marketing na svete. Nepomôže ani výmena makléra, pretože kľúčom k úspešnému predaju je správne stanovená cena. Dnešní kupci sú už stále viac a viac vzdelaní a nemajú chuť len tak preplácať nehnuteľnosť. Tu mám na mysli cenové rozdiely od 15 tis.€ až po 100 tis.€, príp. viac.

“NAUČ SA PRAVIDLÁ HRY A POTOM HRAJ LEPŠIE AKO KTOKOĽVEK INÝ” (Albert Einstein)


Cena domu nezávisí od toho, koľko predávajúci do domu investoval.
Ak chce predať dom za najvyššiu reálnu cenu, musí reálne oceniť dom v čase jeho predaja (nie jeho nadobudnutia). Mal by sa obuť do topánok kupujúceho a objektívne zhodnotiť všetky plusy a mínusy. Len takto má šancu získať viac ponúk a vyjednať pre seba najvyššiu cenu. Už prví záujemcovia na obhliadkách signalizujú, kde sa bude cena pohybovať.

 

 

Ak by bola reálna cena domu 220tis.€, ktorá stratégia by sa Vám z pohľadu predávajúceho viac páčila?
A/ stanoviť cenu na 250tis.€ a dúfať, že budete spúšťať, i keď ponuky niekoľko mesiacov neprichádzajú
alebo
B/ stanoviť cenu na 220tis.€, získať viac ponúk a vyjednať 230 tis.€, prípadne aj viac.

Ak sa Vám blog páčil podporte ho zdieľaním 🙂

Ak potrebujete poradiť ohľadom predaja, či prenájmu Vašej nehnuteľnosti, kľudne sa mi ozvite:

Ing. Jana Kudelášová

Mobil: +421 905 713 105

E-mail: jana.kudelasova@re-max.sk

Adresa do kancelárie: RE/MAX Plus, Račianska 9, 831 02 Bratislava

alebo prostredníctvom kontaktného formulára na tejto webovej stránke.

Zanechať komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.